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五大龙头房企2018年销售业绩大盘点万科恒大下降

发布时间:2019-02-22 16:57:53 来源:www.xplmc.com 责任编辑:湖北信息网 点击次数:213

  2019年春节,三四线城市的楼市未见往年的火爆。今年已难见往年春节期间的返乡置业潮,在亲友间聚会的聊天中,房价也已不再是最高频次的话题。

  春节前,国内知名房地产上市公司(以下统称房企)相继公布了2018年全年销售业绩。按照销售金额从大到小排序,依次是碧桂园(、万科(000002.SZ)、中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)和保利地产(600048.SH),和2017年位次相同。

  从2018年的数据看,碧桂园在12月份创出月度销售单价最低,这已经连续两年都是12月的单价最低了,意味着购房者买碧桂园的房子年底最划算;紧随其后的万科和中国恒大销售额增幅有所回落;融创中国依旧主打高端地产,单价高企,但其毛利率却位列五大房企最末位;保利地产销售额增长30.92%,但回落幅度也不小(16.32个百分点)。

  截至2月11日,5家房企2019年1月份数据全部出炉,万科和中国恒大月度销售额在下降,碧桂园房价反弹,融创保持高价路线,保利地产增长势头依旧。

  2018年,碧桂园销售金额7287亿元,同比增长32%(编者注:2018年7月开始,碧桂园将月度销售数据口径都变更为公布权益销售数据,即采用合作开发模式的项目计算各自所占有权益的销售金额。碧桂园目前未公布销售总额,此处数据为第三方统计机构克尔瑞数据)。

  从销售总额看,碧桂园在所有房企中位列第一,但令市场诧异的是:碧桂园2018年12月的权益销售金额为121亿元,与此前的两个月相比,降幅分别达70%和64%。

  这样的变化并非仅在2018年存在。2017年12月碧桂园的销售金额也是全年谷底,与同年的10月、11月相比,分别下降71%和66%。

  而在同样的房地产销售环境下,当年12月份融创中国销售额环比增长30%、万科增长9%,保利地产和中国恒大环比有所下降,但下降远低于碧桂园。

  2018年12月,碧桂园销售金额121.4亿元,销售面积170万平方米,销售单价是每平方米7141元,比当年11月和10月分别下降14.95%和22.6%。

  无独有偶,碧桂园2017年的最低销售单价也出现在当年的12月份,环比前一月下降19.98%。

  就碧桂园销售金额陡降和销售单价问题,《中国经济周刊》记者向碧桂园控股有限公司发出采访函,截至本文发稿,尚未收到公司回复。

  万科2018年合同销售金额6070亿元,位居全行业亚军,销售额同比增长14.55%。但增速放缓,增幅较2017年回落30个百分点。

  房地产行业2018年的销售额,跟此前几年拿地的多少和建设进度有关。万科在2017年权益拿地金额创出高峰,2018年则同比下降15%,这样的数据预示着万科未来的销售额或因此受到影响。

  一位券商房地产研究员向《中国经济周刊》记者分析说,在2018年万科参与拿地的总额达到2960亿元,比2017年增加了129亿元,但因有不少是与其他企业合作,万科自己负担的拿地资金绝对值反而在减少,比2017年减少了298亿元至1659亿元。

  万科拿地权益金额下降主要发生在2018年下半年。2018年三季度时,万科拿地权益金额同比下降28%。同在三季度,万科秋季例会会场屏幕与侧墙上大大的“活下去”口号刷爆网络。

  2019年1月份,万科新增拿地总额继续在下降,月度同比下降10%,同时下降的还有月度销售额,下降达28%。

  2018年,中国恒大连同其附属公司全年合约销售金额5513亿元,完成了年初所制定的5500亿元目标,增长10.06%,增幅比2017年减少了近24个百分点。

  按照中国恒大在公告中公布的销售目标,即2019年销售额6000亿元计算,其2019年的增长将只有8.83%。

  2019年开年第一月,中国恒大月度销售额同比下降33%。而在2018年1月份时,公司录得开门红,月度销售额增长达73%。

  对于销售增幅回落的情况,恒大此前曾多次在公告中解释。恒大方面称,追求效益是企业的基本属性,因此采取综合措施,包括提升利润、降低成本、控制费用,在保持适度规模增长的同时强调增长质量。同时,恒大还在土地采购阶段控制土地成本,确保毛利率水平。

  业内人士认为,在房地产业宏观调控措施不放松的情况下,中国恒大主动控制增长规模,转而追求增长质量,在地产业务保持稳定增长的同时大力拓展文旅、医疗、高端制造和高科技研发,是其转型高质量发展的关键步骤。

  融创中国一直走的是“高端路线个月内,融创中国每平方米销售单价只有4个月低于1.5万元;有15个月高于2万元;其余月份在1.5万元至2万元之间。

  另外4家地产龙头企业,碧桂园的销售均价从未超过万元,中国恒大的销售均价在2017年3月才走到了万元之上,而保利地产的销售均价则在1.5万元上下波动,万科近两年在1.4万〜1.6万元之间震荡,均比融创中国要“差个档次”。

  按一般的逻辑,单价越高的产品,商家从中赚钱越多,毛利率也应越高。但融创中国的高价格并未带来高毛利率。

  2018年上半年,融创中国的毛利率只有24.75%,在5大房企中最低。同期,5大房企中有3家龙头房企毛利率超过30%,还一家稍低的也达到了26.52%。

  2018年,保利地产实现签约金额4048亿元,总额虽排在五大房企之末,但同比增长30.91%,在五大房企中居于亚军。

  值得一提的是,保利地产2016—2018年的签约销售金额分别是2101亿元、3092亿元和4048亿元,基本上每年攀上一个整数台阶,各年同比增长都超过了30%。

  不过,保利地产的净利润增幅有所回落。公司公告称,2018年受公司经营规模扩大、项目结转规模提升、结转项目权益比例下降影响,销售金额同比增长30.91%。归属于上市公司股东的净利润同比增长20.33%,扣除非经常性损益后增长17%。此前一年,保利地产净利润增长26%。

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